Standort

Für den Erhalt und den Ausbau des lokalen Versorgungsangebots ist die Gemeinde auf eine demografisch ausgewogene Bevölkerungsentwicklung angewiesen. Der Anteil der Einwohnerinnen und Einwohner über 60 Jahre ist in Bremgarten hoch. Es gibt viele Ein- und Zweifamilienhäuser (rund zwei Drittel). Die neue Überbauung schafft den Wohnraum, den Bremgarten benötigt: Kleinwohnungen, Familienwohnungen und mindestens 50 Prozent altersgerechte Wohnungen mit gutem Standard und kurzen hindernisfreien Wegen zu Einkauf, Freizeit, Erholung und ÖV. Finden Seniorinnen und Senioren in ihrer vertrauten Gemeinde eine geeignete Wohnung, können junge Familien in die freiwerdenden Einfamilienhäuser einziehen.

Ohne Massnahmen gegen die Überalterung reduziert sich die ständige Wohnbevölkerung Bremgartens gemäss Wüest Partner bis 2055 um 15 Prozent. In den letzten 15 Jahren hat sich die ständige Wohnbevölkerung zwischen 4'100 und 4'400 Einwohnenden eingependelt. Die prognostizierte Entwicklung ist typisch für Gemeinden mit hohem Anteil an Wohneigentum und wenig Neubauten. Junge Familien finden kaum passende Einfamilienhäuser, während ältere Menschen zu wenig alternative Wohnangebote haben. Nimmt die Bevölkerung ab, sinkt die Nachfrage nach Dienstleistungen und Gewerbe und das Versorgungsangebot dünnt schleichend aus.

Das eingezäunte Areal ist in der heutigen Form ökologisch nicht von besonderer Bedeutung und geniesst keinen Schutzstatus.

Boden: Ein unabhängiges Gutachten hat ergeben, dass die obere Bodenschicht mit Zink, Quecksilber, Schwermetallen und PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) belastet ist. Die Prüfwerte für diese Stoffe wurden an allen Probestellen überschritten. Der Oberboden der bestehenden Grünfläche muss im Fall einer Nutzung als Spiel- oder Aufenthaltsfläche ersetzt werden. Die Kosten für die Bodensanierung übernimmt die Bauherrschaft.

Hecken: Abgesehen von der Hecke zum Unterstufenareal gibt es keine geschützten Einzelgehölze, Gehölzbestände oder andere wertvolle Naturobjekte. Die geschützte Hecke mit teilweise vorhandenem Krautsaum ist heute gemäss Fachbericht durch die Garagen «erheblich eingeschränkt und gestört». Zum Teil stellt der Bericht im Areal eine «starke Vergandung» mit hohem Anteil exotischer Pflanzen fest. Mit der neuen Überbauung wird die Hecke mit Krautsaum ersetzt und erhält den nötigen Raum.

Biodiversität: Rund zwei Drittel des Grundstücks werden nicht bebaut. Damit bleiben wesentliche Teile der Grün- und Freiflächen sowie ein Teil des alten Baumbestandes zum Einfamilienhausquartier erhalten. Die grosszügigen Grün- und Freiflächen der neuen Überbauung werden nach aktuellem Standard der Biodiversität mit einheimischen, standortgerechten Pflanzen und Bäumen gestaltet. Mit der hinteren Arealfläche und den Vorgärten mit Steinmauern zur Chutzenstrasse gibt es weiterhin Trittsteinbiotope, also inselartige Lebensräume für Kleintiere und Pflanzen. Sie wirken wie Sprungbretter, damit sich die Arten ausbreiten können. Die Kommission für Natur und Landschaft arbeitet in der Gemeinde seit langem darauf hin, dass zwischen Hoger und Aare ein Vernetzungskorridor für Kleintiere und Pflanzen entsteht. Ein solcher Korridor besteht heute nur teilweise.

Lokalklima I:  Das Regenwasser soll in der neuen Überbauung vor Ort gespeichert, versickert und verdunstet werden. Das kühlt die Luft und entlastet die Kanalisation. Die aufgewerteten Grün- und Freiräume und die überwiegend wasserdurchlässigen Beläge entsprechen flächenmässig dem bisherigen unbebauten Arealteil.

Lokalklima II: Zusätzlich zur Arealentwicklung plant die Gemeinde, das Unterstufenareal teilweise zu entsiegeln und ökologisch aufzuwerten. Die Grün- und Freiflächen der neuen Überbauung verbessern zusammen mit der beabsichtigten Aufwertung des Schulareals das Lokalklima gegenüber der heutigen Situation mit Gärtnerei, Waschanlage, Garagenboxen und versiegeltem Schulareal.

Im Rahmen eines qualitätssichernden Verfahrens (einstufiger Studienauftrag) prüfte eine breit abgestützte Jury fünf Vorschläge für eine ortsbaulich überzeugende Überbauung mit hochwertigen Wohn- und Aussenräumen. Einstimmig kürte sie das Projekt «Chambre Végétale» von Camponovo Baumgartner / studio supra und Eder Landschaftsarchitektur zur besten Lösung. Das Beurteilungsgremium bestand aus Vertretern der Gemeinde, der Pensionskasse der Technischen Verbände (PTV) als Eigentümerin des Grundstücks und Bauherrin sowie aus Architekten und einer Landschaftsarchitektin. Das Gremium zog Expertinnen und Experten aus den Bereichen Nachhaltigkeit, Raumplanung, Landschaftsplanung, Bauökonomie sowie Vertreterinnen der Kommission für Natur und Landschaft bei.

Das Siegerprojekt bildet die Grundlage für die Anpassung der baurechtlichen Grundordnung. Das ausgewählte Projekt weist 3- bis 5-geschossige Bauten auf. Für die Arealentwicklung muss die bestehenden Zone mit Planungspflicht (ZPP) angepasst und die Einfamilienhausparzelle Lindenstrasse 27 integriert werden. Dazu wird eine öffentliche Mitwirkung stattfinden und die Vorlage anschliesend gestützt auf die Ergebnisse bereinigt. Über die Änderung der ZPP entscheiden die Stimmberechtigten voraussichtlich im Dezember 2027. Im Fall der Zustimmung erlässt der Gemeinderat anschliessend eine dem Projekt entsprechende Überbauungsordnung. Wird diese vom Kanton genehmigt, starten die Bauarbeiten voraussichtlich 2030.

Unter dem Strich ist mit einem positiven Effekt zu rechnen. Aufgrund der rund 55 neuen Haushalte ist mit rund 90 steuerpflichtigen Personen beziehungsweise mit einem zusätzlichen Steuerertrag von CHF 315'000 zu rechnen. Rund 60 Prozent der zusätzlichen Einnahmen oder CHF 190'000 fliessen in Form gebundener Kantonsbeiträge wieder ab. Der zusätzliche Steuerertrag durch ein Ärztezentrum lässt sich im Moment noch nicht abschätzen.

Zu den höheren Steuereinnahmen kommt die Mehrwertabgabe hinzu. Die Grundeigentümer müssen eine Abgabe für die Planungsmehrwerte bezahlen, die aufgrund der höheren Nutzung des Gebietes entsteht. Die Höhe der Mehrwertabgabe beträgt dabei 20 Prozent, bei einer Freigrenze von CHF 40'000. Die Mehrwertabgabe fliesst in eine Spezialfinanzierung. Definitiv festgelegt wird die Höhe der Mehrwertabgabe zum Zeitpunkt der Plangenehmigung. Die dannzumaligen Landwerte werden die Grundlagen der Berechnung sein.

Die Überbauung löst für die Gemeinde unmittelbar keine steuerfinanzierten Infrastrukturkosten aus. Auf die Schulraumplanung dürfte der Effekt klein sein. Die Schüler- und Schülerinnenzahlen sind derzeit tendenziell rückläufig.

Findet die Änderung der baurechtlichen Grundordnung keine Zustimmung, kann das Areal nach gültiger Bauordnung mit zweigeschossigen Gebäuden überbaut werden. Die überbauten Flächen werden dadurch tendenziell grösser und die verbleibenden Frei- und Grünräume kleiner, als dies mit der geplanten kompakten Bebauung der Fall ist.